Luces y sombras del veto a los pisos turísticos en Nueva York que ha inspirado a Barcelona

En septiembre del año pasado entró en vigor en Nueva York la más contundente medida adoptada en una gran urbe de Estados Unidos para tratar de poner coto a los pisos turísticos. La Local Law 18, conocida popularmente como “el veto a Airbnb”, limitó de forma draconiana el alquiler turístico para cortas estancias en la Gran Manzana. Y más de 10 meses después de ponerse en marcha, el paso dado por Nueva York, que el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, alababa hace solo unas semanas como una “decisión valiente”, mantiene luces y sombras y, como desde el principio, defensores y detractores.

La normativa neoyorquina obliga a quienes quieran ofrecer espacios en alquiler por menos de 30 días (algo que ya antes era ilegal pero que rara vez se perseguía) a registrarse. Impone además condiciones que limitan su atractivo turístico tanto en oferta como en demanda. El anfitrión, por ejemplo, está obligado a estar en la vivienda y compartirla con los visitantes. Estos no pueden ser más de dos, sacando de la ecuación la opción de este tipo de alojamiento para familias de más de dos miembros.

El impacto de la ley ha sido evidente en el sector turístico de una ciudad que espera 65 millones de visitantes este año. El número de espacios que se anuncian para estancias cortas en Airbnb y en otras plataformas especializadas en Nueva York ha caído drásticamente. Se ha disparado la demanda hotelera y ha aumentado el precio de las habitaciones de hotel (aunque otros factores han influido en esas subidas, como el uso de 16.500 habitaciones para acoger a inmigrantes).

Barcelona anuncia que suprimirá en 2028 sus 10.000 licencias de pisos turísticos

Ha aflorado, además, una especie de mercado negro y las ofertas ahora se encuentran en sitios como Facebook Market, Instagram, Craigslist o Housfy. Esos alquileres turísticos siguen siendo ilegales y los anfitriones que las ofertan enfrentan la posibilidad de ser multados.

Otra de las consecuencias de la ley es que se han disparado los pisos turísticos en oferta en Airbnb en la vecina Nueva Jersey, especialmente en localidades como Jersey City, Hoboken y Weehawken con buena comunicación de transporte con Nueva York. Ese mercado, según la compañía de datos AirDNA, es el que más crecimiento ha experimentado en la plataforma en EEUU, más que doblándose.

Ese crecimiento de Nueva Jersey sirve también para ejemplificar el impacto que tienen los pisos turísticos en el mercado inmobiliario, como constata Daniel (nombre ficticio de alguien que prefiere no usar el propio porque sigue haciendo negocios con pisos turísticos al margen de la ley). A uno de sus socios que alquilaba en Nueva Jersey por 4.000 dólares al mes un piso de siete dormitorios para ofrecer las habitaciones a turistas le han subido el alquiler un 25%. “Esas zonas de Nueva Jersey ahora se están gentrificando”, explica. 

Impacto positivo

El impacto en el mercado inmobiliario no es tan fácil de analizar. Nueva York realiza solo cada tres años el análisis de vivienda disponible y el próximo no se publicará hasta principios de 2027. Pero según un análisis publicado en enero por la compañía inmobiliaria Douglass Elliman, los alquileres cayeron en Manhattan y Brooklyn, dos de los barrios que eran más populares con Airbnb, una vez que entró en marcha el veto.

Hay otros casos, como el de la ciudad californiana de Irvine, donde se ha ratificado que sí existe beneficio. Allí el veto en áreas residenciales a alquileres turísticos en zonas residenciales entró en vigor en 2019, imponiendo multas de 1.500 dólares al día por cada día que se prolongara una violación. Hicieron falta meses para empezar a ver una bajada sostenida en los precios de los alquileres. Y según un estudio publicado por tres académicos en Real Estate Economics, en aproximadamente dos años se detectó un descenso de los precios de alquiler en toda la ciudad de un 3% de media. Los descensos fueron más pronunciados en las unidades de alquiler más similares a las que se ofrecían en Airbnb y en las áreas geográficas donde la plataforma tenía más ofertas antes del veto.

Airbnb, como era previsible, dice que la normativa neoyorquina no ha funcionado. En enero, cuatro meses después de la entrada en vigor, la empresa emitió un comunicado asegurando que no se había registrado una bajada significativa en los precios de alquiler ni un incremento en el inventario de apartamentos disponibles. Apuntaron también a los precios récord que han alcanzado las habitaciones de hotel y a la mudanza de actividad de alquileres de corto plazo a los sitios no regulados.

El consejero delegado de Airbnb, Brian Chesky, aseguró que el ejemplo neoyorquino debía servir como “advertencia” para otras ciudades. Para Barcelona, no obstante, ha servido de inspiración.

"Barrios intratables"

A Nueva York, en cualquier caso, no dejan de llegar los visitantes. En julio, por ejemplo, llegarán desde España Leticia Sastre, su pareja y sus dos hijas de 8 y 11 años. Tras intentar sin éxito encontrar alojamiento a través de conocidos, y sin la opción de Airbnb, la familia ha optado directamente por un hotel en el barrio de Chelsea, en Manhattan, donde pagarán unos 300 euros por noche.

"Como turista te limita las posibilidades, las opciones", reflexiona sobre la regulación neoyorquina Sastre, que ha usado Airbnb en visitas a lugares como París pero también hoteles en otros viajes y a la que le ha soprendido que es "mucho más fácil encontrar habitaciones familiares" en Nueva York. Pero pensando como "residente de Madrid", que también se ha transformado en los últimos años por el aumento del turismo y la proliferación de pisos turísticos, su reflexión es otra: "Me parece bien porque hay algunos barrios que están ya están intratables, en un porcentaje muy alto por pisos turísticos y eso crea mucha presión para la gente que vivimos en la ciudad".